29.05.01

SSM e.V.
Düsseldorfer Str.74
51063 Köln

Frau Amtsleiterin Kroeger
Amt für Stadtsanierung
50679 Köln

Betreff: Mietvertrag
Bezug: Ihr Schreiben vom 12.April

Sehr geehrte Frau Kroeger,

wir möchten vorab schriftlich zu Ihrem Schreiben vom 12.04.2001 und dem Beschluss des Rates der Stadt Köln vom 05.04.2001 Stellung nehmen, nicht zuletzt, um damit die Grundlagen für das anstehende Gespräch zu klären.

Zu Ziff. 1 des Beschlusses:

Mit einer jährlichen Grundsteuererstattung in Höhe von 2.573,46 DM können wir uns einverstanden erklären. Dieser Betrag kann auch in der Zukunft von uns aufgebracht werden.

Zu Ziff. 2:

Grundsteuern in Höhe von 41.000.- DM, auch wenn sie sich aus den vergangenen Jahren zusammenrechnen, gehen weit über das hinaus, was im Jahre 1993 Geschäftsgrundlage des zwischen der Stadt Köln und der SSM geschlossenen Vertrages war. Dies ist auch allen Beteiligten bewusst. Seinerzeit wurde über die finanziellen Spielräume und die Leistungsfähigkeit der SSM ausführlich diskutiert. Die Verhandlungen wurden damals auf der Basis einer Steuerberechnung geführt, die deutlich geringer war und sich in einer Größenordnung von ca. 1.000.-DM jährlich bewegte. Wir sind im Rahmen üblicher gesetzlicher Steueranpassungen selbstverständlich bereit, auch notwendige Erhöhungen und damit von uns zu erbringende Erstattungen hinzunehmen. Dies entspricht auch unserer vertraglichen Verpflichtung aus § 3 Ziff. 3 und 4. Hier hat aber eine seinerzeit nicht beabsichtigte und auch von niemandem erwartete steuerliche Einstufung zu der unverhältnismäßigen Erhöhung geführt.

Dies verstößt aus unserer Sicht schon deshalb gegen Vertragsgrundsätze, weil die Stadt Köln hier in einer Person über die Veränderung, d.h. die Neueinstufung entscheidet und zugleich als Eigentümerin Steuerschuldnerin ist und die von ihr neu berechnete Steuer nun auf ihre Mieterin abwälzen will.

Dieses Verhalten verletzt zudem vertragliche und vorvertragliche Nebenpflichten. Als vertragsschließende Partei hätte die Stadt Köln seinerzeit auf eine derartige Möglichkeit einer solch erheblichen Erhöhung von Nebenkosten aufmerksam machen müssen. Sie hat zudem über Jahre hinweg selbst die Steuer anders berechnet.

Unter denselben Gesichtspunkten ergibt sich auch zumindest hinsichtlich der nun berechneten Rückstände, dass die Nachforderung verwirkt ist. Dies resultiert nicht nur aus dem Zeitablauf, sondern insbesondere aus dem dargelegten Verhalten. Diesen Umständen dürfte und musste die SSM entnehmen, dass derartige über die bisherigen regelmäßigen Berechnungen der Vermieterin hinausgehende Belastungen nicht auf sie zukommen würden.

Auch Ziff. 3 des Beschlusses enthält eine einseitige und vertraglich nicht zu begründende Änderung des Mietvertrages, nämlich der in § 2 Ziff. 1 seinerzeit vereinbarten Laufzeit. Danach waren Kündigungsmöglichkeiten nur seitens der Mieterin, der SSM, nach Ablauf von 10 Jahren und dann jeweils nach weiteren 5 Jahren vorgesehen bis zu einer Höchstmietdauer von 30 Jahren. Zudem geht der Vertrag davon aus, dass im Anschluss daran ein neuer Vertrag ausgehandelt werden solle. Es ist nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage der Rat der Stadt Köln meint, Vertäge einseitig abändern zu können. Das hat mit der grundsätzlichen Freiheit des Rates gegenüber Beschlussvorlagen der Verwaltung nichts zu tun.

Wir sind gern bereit, auf diesen rechtlichen Grundlagen zu verhandeln, wären aber vorab um eine Bestätigung dankbar, dass diese auch von der Stadt Köln als verbindlich angesehen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Für den Vorstand
Pletsch

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